万科物业上市猜想:是错失资本良机还是正当时?

2021-01-13 14:30:44 作者:陈宪 亿万先生娱乐网站
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  上周物业行业发生了几件大事。一是十部委联合下发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,住宅物业迎来一大利好,尤其是对住宅规模较大的物企而言。二是万科物业又一次被传上市。即便随后公司予以否人,但万物云与深圳万科物业的股权腾挪仍然备受各方关注。

  政策利好下,恒大物业连续2个交易日涨幅达38%。作为龙头的万科物业若上市,市场追捧程度是否更甚?

  猜想一:上市动力或来自于降负债

  “万科物业一直是行业老大,大家做什么都习惯了先看看万科。”这是业内人士几乎达成共识的一个认知。就在大家都争先恐后的抢滩物业风口上市之际,老大万科物业仍是老神在在,不为所动。

  物管公司上市潮起于2018年,当年物业新股有6家,此后2019年10家、2020年18家,物企争先登陆资本市场。老大万科物业每年都要被问到何时上市。

  2018年,郁亮说“我就不上,我怕资本市场把我们引导坏了”。

  2019年,郁亮说“一定要等到万科物业成为城市服务商,区别于传统的物业公司,才会让其上市”。

  2020年,郁亮说“万科物业一定会上市,但时间还没确定”。

  2021年1月,万科物业被传打包物业和科技业务一同上市。

  早晚会上市,为何选在此时?物业资深专家金永宏认为,万科物业此前一直上市动力不足。宝万之争时股权混乱。而资本市场最大的好处是于融资及品牌溢价。母公司万科资金充裕,同时万科物业本身在行业内已经具备了一定的品牌知名度,物业是万科的加分项,在公司内同样受到重视,不缺钱的状况下上市动力会受影响。

  但新浪财经注意到,2020年延续的上市潮固然有物企本身融资需求,另一方面房企融资收紧,尤其是“三道红线”引起业内震动,去杠杆降负债是房企目前主要任务。

  截至2020年三季度末,万科于目前的净负债率为28.51%,维持行业低位;现金短债比为1.97,短期偿债能力较强;扣除预收账款的资产负债率为74.2%,略超70%的监管红线。

  作为财务优等生的万科势必要降低资产负债率,以进入绿档争取最大融资额度。物业板块的规模相对于地产虽然不值一提,但前有恒大通过物业板块引入235亿港元战投先例,金马国际江西时时彩计划软件:再加上IPO募资,未尝不能达到大幅降低负债的目标。

  金永宏则认为,现在二级市场物业股经历过新股密集上市后,估值两极分化,给予龙头更高估值,万科物业上市应该是一个比较好的时机。

  猜想二:整体上市估值或更高

  上市就要讲好故事,单凭物业管理是缺乏想象空间的。

  物业管理行业一直在寻求第二增长曲线。早先在互联网浪潮影响下利用科技手段,注重智慧服务。而现在,不讲城市服务的物企都不好意思说自己是物业公司。

  “万物云目前每个版块都是独立平台,既可以整体上市,也可以单独上市。”此话一出万物云的上市出现许多猜想。

  万科物业恰好什么都有。住宅物业有万科物业,朴邻发展负责业主资产管理;商写物业有万物梁行;城市服务品牌为万物云城。整体发展路径是从社区到商企再到城市,从物业服务到资产服务再到设施服务。

  但资本市场只看业绩。高毛利的社区增值服务、商业运营服务均被给予了不错估值。比如,华润万象生活在上市前放弃了华润物业科技作为上市主体,将物业及商业运营一起打包上市,称之为“华润万象生活”。目前市盈率(TTM)高达173倍。

  从万科物业少量的公开数据来看,除去核心的万科物业,其中成立不久的万物梁行收入规模可能最大。万物梁行成立于2019年12月,截至2020年10月公布的数据显示,覆盖149城、拓展新项目超140个,共服务项目超1140个,管理面积超1亿平方米。商写物业的管理规模已经超过了大多数的中小物企。

  而目前市场上屡被提及的城市服务,万科物业其实早在2018年开始探索,目前完成10个城市、12个项目的综合探索,在珠海横琴、雄安新区、 广州白云等地布局,但盈利情况不明。

  据悉,万物梁行本身是并表万科物业的。从万科本身角度出发,万科物业更名万物云后多次强调万物云未来的对手不会是物业公司,而是科技公司的下沉,未来将投入更多在人才建设、服务品质以及补贴新业务的成长。

  目前两家科技子公司被认定为国家高新技术企业,Tech模块已经成型且具备了BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。接下来,住宅物业领域形成的BPaaS(流程即服务)服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖,并以睿联盟为主要载体对外进行输出。可见,科技的故事涵盖万物云整体业务,若打包上市或将是万物云的整体上市。

  猜想三:万科物业是否错失了良机?

  万科做财报的水平有目共睹。资料显示万物梁行并表万科物业,也就是说万科的物业板块数据至少包括了住宅及商写物业收入。

  Wind数据显示,2015-2019年,万科物业服务分部收入分别为29.7亿元、42.6亿元、71.3亿元、97.9亿元、127亿元,2020年上半年收入为66.9亿元。同期分部营业利润率为17.38%、17.22%、16.18%、17.44%、17.96%、 14.37%。

  克而瑞物管数据显示,万物云2020年在管面积5.78亿平方米,其次是雅生活服务和碧桂园服务,分别为5.05亿平方米、4.08亿平方米。无论是收入还是在管规模,万科物业还是老大。

  但借助资本的力量,碧桂园服务和雅生活服务的营收规模攀升迅速。2017-2019年万科物业营业收入复合增长率为21.24%,碧桂园服务和雅生活分别为45.66%、42.76%。2020年半年报数据显示,碧桂园服务与万科物业营收仅相差4亿元,碧桂园服务追赶龙头的势头凶猛。

  万科称自己不是物业公司,而是一家科技公司。碧桂园服务随后提出新物业的概念。新物业包括新服务、新科技、新生态和新价值。“新服务”即从基础服务到增值服务,再上升至城市服务上,打破物业服务边界。保利物业则认为“物业要打破业务类型上的思维固化,只要有需求,我们就提供服务,让大物业承担起国家战略发展当中的软性服务力量,即软基建。”

  万科物业长期占据老大地位,但却坚持不上市。回过头来资本市场头部物企对于行业话语权蠢蠢欲动。物管企业未来的发展方向在哪里?谁先走通下一个黄金赛道,谁就是那个领头人。行业环境的变化或使超车万科成为可能。

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文章关键词: 万科 物业 万物云
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