美好置业转型之困:融资受限拿地大减 装配式建筑81%订单内部消化

2021-01-06 18:04:45 作者:王永 亿万先生娱乐网站
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  近期,美好置业连续发布股权转让公告,以22亿元的对价出售三家公司的股权。前三季度美好置业现金流不算理想,短债压力较大,此举或为回笼资金。

  美好置业从2013年起就开始向装配式建筑业务转型,目前已有8家工厂投产。但是实际效果却难言理想。

  一方面,公司营收仍依赖地产业务,占比仍高达80%至90%;另一方面,上半年装配式建筑业务81%订单由内部消化,公司新业务产能释放及未来订单需求情况仍带有不确定性。

  美好置业22亿元甩卖三家公司 前三季亏损1.43亿

  12月31日,美好置业发布了两份资产转让公告。一是拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)100%股权,交易对价为9亿元,包括1.6亿元股权转让款、6.01亿元负债及1.39亿元应付款项,股权受让方为东莞市华堂更新置业有限公司(以下简称“华堂更新置业”)。

  塘厦宝光主要资产为位于东莞市塘厦镇郎箕埔地段的两宗土地,总占地面积10.51万平方米。2018年5月,美好置业全资子公司收购塘厦宝光时付出的对价为3.2亿元,立即博备用网站:包括股权转让款1亿元,承担负债2.2亿元。两年多时间,获利0.6亿元。

  目前该地块由广东亚视演艺职业学院办学使用,根据公告,2022 年 1 月 10 日前项目范围内的地上建筑物由广东亚视演艺职业学院无偿使用,在广东亚视演艺职业学院按照协议约定搬迁之前,不得以任何理由影响学院正常办学。

  这意味着离正式拆迁还有一年时间。2019年塘厦宝光收入为0,2020年前11个月其收入依然为0,亏损扩大到4006万元。与此同时,负债也由2.22亿膨胀到7.4亿元。

  二是拟转让安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100% 股权,及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司(以下简称“合肥名流”)100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。

  安徽东磁持有一块位于紫蓬山旅游开发区的住宅用地,土地证载面积 315.25 亩;还包括已建成投入使用的高尔夫球场,占地 1450.68 亩,酒店占地 49.32 亩。2019年及2020年前8个月,安徽东磁分别亏损400万及1939万元。

  安徽东磁交易对价为5.08亿元,2008年及2009年收购安徽东磁时总计付出了4.5亿元。

  合肥名流则持有两块位于紫蓬山旅游开发区的地块,合计土地证载土地面积为 759 亩。2019年及2020年前8个月,合肥名流分别亏损636万及130万元。

  合肥名流是美好置业2007年设立的项目公司,股东权益评估价值6.63亿元,交易对价8亿元。

  总体来看,美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大,公司主要目的恐怕还是回笼资金。

  2020年前三季度,美好置业实现营收21.85亿元,同比增长19.38%;归母净利润为-1.43亿元,扣非净利润为-1.47亿元。

  公司披露亏损原因为,“报告期内,公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于投入期,增加了管理费用。同时受疫情影响,公司房地产项目交付延后,导致2020年第三季度结算面积、结算收入较少,造成公司本报告期业绩亏损。”

  转型之困:融资受限 装配式建筑业务81%订单内部消化

  从预收账款来看,截至三季末,美好置业预收款达到111.38亿元,同比增长了36%。这说明今年销售状况良好。根据披露,上半年预收房款来自西安、武汉、合肥等城市的11个项目。

  上半年美好置业新增两个项目,总计容建筑面积16.61万平方米,总土地价款7.63亿元(权益比例100%),相比同期23.34亿元的签约金额,拿地金额明显偏小。

  事实上,近两年美好置业拿地力度一直偏小,2019年拿地金额11.33亿元,当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年,美好置业土储计容建面为146.78万平方米,按照2019年58.15万平方米的销售面积估算,仅够2.5年开发。

  美好置业收紧拿地与公司的转型有一定关系,近几年公司一直在从传统房地产开发商往装配式建筑服务商转型,也一直在加大这方面的投入。

  但是从营收结构来看,目前房地产收入仍是主要收入来源。2018年、2019年,房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%,2020年上半年占比仍达到81.55%。如果新业务短期内无法取得大幅增长,随着拿地力度降低,在手项目减少,公司未来恐面临收入下滑风险。

  装配式建筑是美好置业押注的方向,2020年以来已经获得了多家机构调研。截至10月30日,已投产8家工厂,此外还有5家工厂在建设中,计划于两年内陆续投产。但是目前产能释放情况并未披露,上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元,其中81.7%是内部项目所消化。

  随着装配式建筑业务在建项目的转固,未来会增加折旧费用,而公司该项业务产能释放及订单需求增加均有不确定性,何时能为公司贡献业绩仍不确定。

  从货币资金来看,公司2020年以来账面货币资金快速减少,今年上半年经营活动现金流仍呈现流出状态,现金流状况不算理想。

  近几年美好置业的负债率在不断增长,由2018年的66.26%增至2019年的73.68%,2020年前三季度进一步增至76.65%。

  截至2020年中报,公司账面货币资金为17.67亿元,而其短债达到30亿,现金远远不足以覆盖短债。这项指标踩线对公司的融资造成明显限制,根据规定,一项指标踩线的房企,有息负债规模年增速需控制在 10%以内,按照2020年中期有息负债规模79亿计算,年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。

  事实上,美好置业的融资成本本来就比较高,截至2020年上半年,其占比较大的融资渠道分别是银行贷款,利率在5.39%-7.5%之间;非银贷款,利率为10.5%-15%;债券,利率为7.2%;信托融资,利率为14.5%。融资受限、融资成本高企无疑限制了美好置业的拿地,也制约着公司新业务的扩张。

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